Propiedades: las ventas se derrumban pero los precios siguen subiendo

Por la falta de crédito, la incertidumbre y las sucesivas devaluaciones, la venta de propiedades están en sus mínimos históricos. Sin embargo, el metro cuadrado en Capital cotiza en promedio US$2.330, cerca del récord, según indica un relevamiento elaborado en exclusiva para Clarín por la consultora Reporte Inmobiliario. En julio se escrituraron 3.208 propiedades, lo que representa una caída de 27,6% en comparación con el mismo mes del año pasado.

“Las escrituras de julio sólo son comparables con 2013 y 2014, los años del cepo cambiario. Ni siquiera en 2002 se llegaron a vender tan pocos inmuebles en la Ciudad”, resume Germán Gómez Picasso, uno de los autores del estudio. En este contexto, los propietarios rechazan rebajar los precios a la espera de la estabilización económica. “Están vendiendo sólo aquellos que necesitan vender. Y los precios no bajan porque no necesitan vender”, explica el presidente del Colegio de Profesionales Inmobiliarios, Armando Pepe.

El informe de Reporte Inmobiliario, que abarca de febrero de 2005 a agosto de este año, resulta revelador del mercado del usado. En todos estos años, el valor del metro cuadrado saltó de US$734 a casi US$2.400, cotizando casi siempre en alza en forma independiente de las ventas. Para Pepe, la situación tiene su lógica. “En la crisis de 2002, el metro cuadrado bajó 50%. Veníamos de la convertibilidad, con la gente hipotecada en dólares y se abrió la posibilidad de cancelarlas a $1,40. Hoy es distinto, los dueños no tienen deudas, están firmes y prefieren esperar”, dijo.

En los últimos 15 años, el valor de las propiedades no paró de aumentar. Según Reporte Inmobiliario, el metro cuadrado apenas cayó en la crisis de 2009 (0,8% entre mayo y agosto) y en 2013 y 2014, durante el cepo cambiario, con bajas inferiores al 4,1%. Como contrapartida, en ese lapso las subas fueron constantes y algunas muy pronunciadas, con un pico registrado entre mayo y agosto de 2008 (9,5%).

La evolución de las ventas fue dispar. En el último tramo, fue crucial el lanzamiento de los créditos UVA en junio de 2016, cuyas cuotas ajustan por inflación más una tasa fija. En dos años se otorgaron 176.000 hipotecas, pero las sucesivas devaluaciones y saltos inflacionarios atrofiaron la fórmula. “Hoy es muy difícil calificar para un crédito UVA, porque los salarios están retrasados con respecto al dólar y al valor de las propiedades”, completa Pepe.

Entre los especialistas prevalece la idea de que el mercado inmobiliario doméstico resiste a la baja. Por lo menos en Capital. “Buenos Aires tiene una dinámica propia. Los dueños, en su mayoría, no están adeudados y pueden postergar la venta”, remarca Damián Tabakman, presidente de la Cámara de Desarrolladores Inmobiliarios. El directivo, por otro lado, señala que a nivel nacional se observan cosas distintas. “Mendoza es un distrito dolarizado, pero Tucumán está muy pesificada”, distingue.

El usado representa el 70% del mercado inmobiliario. El dato cobra especial valor si se tiene en cuenta que, provisoriamente, las devaluaciones mejoraron la ecuación para la construcción. “La mano de obra, que representa el 50% del costo total de una obra, está pesificada, por lo cual se abarata mucho”, dice Tabakman, pero aclara su incidencia no es directa.

En las inmobiliarias coinciden que algunos propietarios conceden rebajas para cerrar la operación. “Por necesidad o apuro, se aceptan contraofertas de entre 10 y 20% por sobre el precio publicado. Pero son casos aislados”, subraya Gómez Picasso. Con el último salto del dólar y el encarecimiento del crédito, los expertos opinan que la reactivación del sector demorará varios meses.Con respecto al precio del metro cuadrado, Tabakman asegura que “por ahora no baja, pero el futuro está más opinado”.

“En el mundo de las ventas de pozo (a estrenar) el componente pesificado es mayor, el empresario necesita vender y como sus costos se abarataron puede bajar el precio sin resignar rentabilidad”, añade. Si esto ocurre, podría empujar los precios. “Pero este arrastre no es directo ni inmediato. Son ciclos. Hoy el mercado está a la espera y no sabemos qué puede llegar a ocurrir”, finalizó.

El precio de un 2 ambientes en Capital oscila entre los US$100.000 y US$180.000, según la zona y las características del edificio. “Si un propietario necesita vender, acepta rebajas. En este contexto, por otro lado, muchos inversores tratan de sacar provecho y ofrecen fuertes contraofertas”, enumera Pepe. A pesar de todo, los propietarios mantienen sus casas y departamentos a la venta, “a la espera de una normalización”.