Inmueble
Localidad
Dormitorios
Precio $
CÓDIGO
Pagano Propiedades

Noticias

Alquileres comerciales: Cómo estabilizar el precio locativo
Enviar por mail

Alquileres comerciales: Cómo estabilizar el precio locativo

Por http://articulos.argenprop.com/alquileres-comerciales-como-estabilizar-el-precio-locativo/?ns_campaign=news&ns_source=planisys&ns_linkname=10&ns_mchannel=news&utm_source=planisys&utm_medium=news&utm_campaign=news&utm_content=10

Por Dr. Enrique Luis Abatti * Estudio Abatti & Rocca

Atento al actual contexto inflacionario y al mantenimiento de vigencia de la prohibición de indexar, es importante sostener estabilizados los alquileres comerciales en el tiempo, para evitar el desequilibrio en las contraprestaciones del contrato. El nuevo Código Civil y Comercial (CCyC), a partir del 1° de agosto de 2015, permitirá aplicar a todo destino locativo la referencia del alquiler a productos del mercado en el negocio arrendado, sean o no del rubro explotado.

Presentamos aquí algunos pactos de alquileres, excluyendo los alquileres en moneda extranjera, porque el nuevo Código no los permite expresamente, al tratar a la moneda foránea como “cosa” e imponiendo que el precio de la locación (alquiler) debe ser en dinero. De todos modos, podría fijarse el alquiler en la cantidad de pesos equivalentes a determinada cantidad de dólares (cosas), según cotización del Banco Central del Uruguay, conforme lo permite el art. 1133 del CCyC, ya que a la locación se le aplican subsidiariamente las normas sobre el “precio” de la compraventa (art. 1187 CCyC).

A) Alquiler o pacto cuotativo en pesos: remite al monto equivalente en pesos de cantidades de unidades de cosas o servicios locales, producidos o vinculados al mismo comercio o industria que explota el locatario o a cualquier otra cosa (podría ser café, nafta, US$ en Uruguay, etc.) promediando el valor de mercado. Se trata de productos sin precios políticos, con la previsión de sustituirlos en caso de desaparición en el mercado o de ser alcanzados por los “precios cuidados”.

B) Alquiler mixto (parte en suma de pesos fija o escalonada y parte en porcentaje de ventas): con un monto fijo determinado y un porcentaje de las ventas, se incluirá o no en ellas el IVA, variará el porcentaje a fijar (0,50%, 2%, 4,5%, etc.), según el rubro explotado por el locatario y la mayor o menor confianza que se le podrá tener. El locador reservará auditar los estados contables en períodos (sean mensuales, trimestrales, semestrales), para fiscalizar los montos de ventas declaradas.

C) Alquiler fijado por terceros (inmobiliarias): se fijará el alquiler de cada nuevo período semestral o anual, según la tasación de dos inmobiliarias (locales y de la zona), una que designará el locatario y otra nominada por el locador, que justipreciarán el alquiler a cobrar respetando el valor de mercado y se preverá para el caso de una diferencia mayor a X porcentaje, una tercera tasación de inmobiliaria preestablecida por ambos, promediándose entre estas tres el alquiler obligatorio a fijar para el nuevo período. Debe preverse que, cuando el lapso de tasaciones y negociaciones tardara más de X días, pasado ese término se aplicará transitoriamente el alquiler vigente acrecentado en un X por ciento, hasta cada fijación definitiva del alquiler.

D) Alquiler escalonado en pesos: proyectando el alquiler de todo el plazo contractual, se dividirán los pagos en alquileres mensuales desiguales y progresivos por los meses involucrados, incrementándose los montos en cada período trimestral, semestral o anual (ej. alquileres anuales de $10.000, $13.000, $15.000, etc.), calculando la inflación real prevista por los economistas.