Inmueble
Localidad
Dormitorios
Precio $
CÓDIGO
Pagano Propiedades

Noticias

Nuevo Código Civil y Comercial en sector construcción e inmobiliario
Enviar por mail

Nuevo Código Civil y Comercial en sector construcción e inmobiliario

Luego de la sanción del nuevo Código Civil y Comercial se generan expectativas de cómo podrá impactar en nuestro sector. Fideicomiso inmobiliario, moneda de pago o vicios ocultos algunos de los temas. Escribe el Dr Daniel Enrique Butlow.

1-Un acontecimiento extraordinario:
Sancionar un nuevo Código Civil es un acontecimiento extraordinario, tan extraordinario que al menos en la Argentina no ocurre desde hace 145 años, cuando bajo la presidencia y el impulso de Sarmiento, Vélez Sarsfield logró que aprobaran el suyo “a libro cerrado”. Ni hablar, si ese Código se unifica con el de Comercio…

En la primera mitad del Siglo XX, eminentes juristas presentaron nuevos textos para reemplazarlo: Bibiloni en 1926, Lafaille diez años más tarde y Llambías en 1954, intentaron sustituir a nuestro Código Civil con sus proyectos, sin lograrlo. Estamos hablando obviamente, de intentos muy serios, muy profundos y desbordantes de talento que contribuyeron a su manera para que el Derecho Civil Argentino alcanzara la cumbre.

En 1968, fecha de la última gran reforma instituida por la Ley 17.711, su autor, el Dr. Guillermo Borda llegó a señalar que, aún a riesgo de parecer herético, estaba “tentado de decir que el Código Civil es más importante que la propia Constitución Nacional”, porque ella “está más alejada de la vida cotidiana del hombre”, mientras que aquél “lo rodea constantemente, él es el clima en el que el hombre se mueve, y tiene una influencia decisiva en la orientación y conformación de una sociedad”.

El propio Napoleón Bonaparte ya había señalado con su habitual lucidez y referenciando el Code Civil des Francaises sancionado en 1804 que “Mi gloria no es haber ganado cuarenta batallas, Waterloo borrará el recuerdo de tantas victorias. Lo que nada destruirá, lo que vivirá eternamente, es mi Código Civil”.

2-Nuevos aires:
En los últimos años y a partir de la convicción de que resultaba necesario unificar el Derecho Civil con el Derecho Comercial, tres proyectos de reformas intentaron efectivizar la tarea (Proyecto de Ley 24.032, vetado por Decreto 2719/91; el elaborado por la comisión creada por el Decreto 468 del 19 de Mayo de 1992 y el sancionado por la Cámara de Diputados el 3 de Noviembre de 1993), discutiéndose luego el contenido del Proyecto de Código Civil de la República Argentina, unificado con el Código de Comercio que fuera realizado por una comisión de juristas creada como consecuencia del Decreto 685/95 y que integraron los Dres. Héctor Alegría, Atilio Aníbal Alterini, Jorge Horacio Alterini, María Josefa Méndez Costa, Julio César Rivera y Horacio Roitman.

Por fin, el proyecto del Poder Ejecutivo de la Nación, redactado por la Comisión de reformas, designada por decreto 191/2011 e integrada por los Dres. Ricardo Luis Lorenzetti, Elena Highton de Nolasco y Aida Kemelmajer de Carlucci, obtiene la aprobación de las dos Cámaras del Poder Legislativo Nacional, transformándose en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación.

Mi intención, no es analizar este Proyecto, lo que creo excede mi capacidad, sino efectuar algunas consideraciones sobre el mismo en lo que atañe a la Arquitectura e Ingeniería Legal, punto sobre el cual he notado preocupación, por parte de sus destinatarios es decir, arquitectos, ingenieros, desarrollistas, constructores y comitentes.

3-Algunos contenidos
El nuevo Proyecto que contiene un total de 2671 artículos y legislación complementaria, efectúa precisiones sobre algunas materias de gran interés para el mundo de la Arquitectura y de la Construcción.
Entre ellas, destaco los siguientes:

A) Abuso de derecho: El juez debe ordenar lo necesario para evitar los efectos del ejercicio abusivo, de la situación jurídica abusiva o de la posición dominante, procurando la reposición al estado de hecho anterior y fijando una indemnización (arts. 10 y 11). Las normas podrán ser aplicadas a los pliegos de condiciones pre-impresos, que descargan obligaciones de cumplimiento imposible o no correctas jurídicamente para los constructores.

B) Obligaciones de dar dinero: Si por el acto por el que se ha constituido la obligación, se estipuló dar moneda que no sea de curso legal en la República, la obligación debe considerarse como de dar cantidades de cosas y el deudor podrá liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal. (art. 765)

C) Obligaciones de medios y de resultados: La prestación de un servicio, puede consistir:

a) En realizar cierta actividad, con la diligencia apropiada, independientemente de su éxito.
b) En procurar al acreedor cierto resultado concreto, con independencia de su eficacia.
c) En procurar al acreedor el resultado eficaz prometido, encontrándose comprendida en esta disposición la cláusula “llave en mano” o “producto en mano”. (art. 774)

D) Cartas de intención: Los instrumentos mediante los cuales una parte, o todas ellas, expresan un consentimiento para negociar sobre ciertas bases, limitado a cuestiones relativas a un futuro contrato, son de interpretación restrictiva. Solo tienen la fuerza obligatoria de la oferta si cumplen sus requisitos. (art. 993)

E) Responsabilidad por vicios ocultos: El adquirente tiene la carga de denunciar expresamente la existencia del defecto oculto al garante dentro de los 60 días de haberse manifestado. Si el defecto se manifiesta gradualmente, el plazo se cuenta desde que el adquirente pudo advertirlo. El incumplimiento de esta carga extingue la responsabilidad por defectos ocultos, excepto que el enajenante haya conocido o debido conocer la existencia de los defectos. (art. 1054). La prueba de su existencia incumbe al adquirente, excepto si el transmitente actúa profesionalmente en la actividad a la que corresponde la transmisión (art. 1053, inciso “b”).

F) Calificación del contrato de obra o de servicio: Por primera vez, en la historia jurídica Argentina, se califica la obra intelectual (v.gr. el proyecto) (art. 1251). Si hay duda sobre la calificación del contrato se entiende que hay contrato de servicios cuando la obligación de hacer consiste en realizar cierta actividad independiente de su eficacia. Se considera que el contrato es de obra, cuando se promete un resultado eficaz, reproducible o susceptible de entrega (art. 1252).

G) Precios – aranceles: Las leyes arancelarias conservan su valor y vigencia, pero no pueden cercenar las facultades de las partes de definir el precio de las obras o de los servicios (art. 1179 primer párrafo).
En el caso – y sólo en el caso- de que la aplicación estricta de los aranceles locales condujera a una evidente e injustificada desproporción entre la retribución resultante y la importancia de la labor cumplida, el juez puede fijar equitativamente la retribución (art. 1255).

H) Derecho a verificar: En todo momento, y siempre que no perjudique el desarrollo de los trabajos, el comitente de una obra, tiene derecho a verificar a su costa, el estado de avance, la calidad de los materiales utilizados y los trabajos efectuados (art. 1269).

I) Ruina u obra impropia para su destino: El constructor de una obra realizada en inmueble destinada por su naturaleza a tener larga duración, responde al comitente y al adquirente de la obra por los daños que comprometen su solidez y por los que la hacen impropia para su destino. El constructor, solo se libera si prueba la incidencia de una causa ajena. No es causa ajena, el vicio del suelo, aunque el terreno pertenezca al comitente o a un tercero, ni el vicio de los materiales, aunque no sean provistos por el contratista. (art. 1273). Toda cláusula que dispensa o limita la responsabilidad prevista para los daños que comprometen la solidez de una obra realizada en inmueble destinado a larga duración o que la hacen impropia para su destino, se tiene por no escrita. (art. 1276).

J) Extensión de la responsabilidad por obra en ruina o impropia para su destino: La responsabilidad referenciada, se extiende concurrentemente a:
a) Toda persona que venda una obra que ella ha construido o ha hecho construir si hace de esa actividad su profesión habitual;
b) Toda persona que, aunque actuando en calidad de mandatario del dueño de la obra, cumple una misión semejante a la de un contratista,
c) Según la causa del daño, al subcontratista, al proyectista, al director de la obra y a cualquier otro profesional ligado al comitente por un contrato de obra de construcción referido a la obra dañada o a cualquiera de sus partes (art. 1274).

K) Responsabilidades complementarias: El constructor, los subcontratistas y los profesionales que intervienen en una construcción, están obligados a observar las normas administrativas y son responsables, incluso frente a terceros, de cualquier daño producido por el incumplimiento de tales disposiciones. (art. 1277)

L) Fideicomiso inmobiliario: Quedan derogados las disposiciones sobre el fideicomiso inmobiliario y sustituidas por el capítulo 30, secciones 1, 2, 3 del nuevo Código.

4-Conclusión
Cuenta una anécdota muy conocida que el joven y apuesto tucumano Juan Bautista Alberdi había transformado la crítica al contenido del Código de Vélez Sarsfield en su deporte predilecto.

Cierto día, Alberdi pasa por la casa de Don Dalmacio Vélez Sarsfield y éste lo invita a tomar te a la hora de la merienda.
Luego de conversar amigablemente, Vélez le sugiere un paseo por su biblioteca.

El joven Alberdi no salía de su asombro ante tamaña generosidad de su anfitrión y acepta, registrándose el siguiente diálogo:

-¿Ve Ud. Alberdi esos tomos amarillentos ubicados hacia la izquierda?
Alberdi mira cautelosamente.
-Se trata de los cuatro tomos del Cedulario Indiano.
Alberdi asiente.
-¿Ve Ud. ahora esos tres tomos encuadernados en cuerina roja?
Alberdi vuelve a mirar.
-Se trata de la obras de Troplong... Los tomos negros que le acompañan son el Tratado de Aubry et Rau. ¿Ve Ud. ahora esos tres libros grises del cuarto estante? Alberdi vuelve a mirar.
-Se trata del Código Holandés, del Napolitano y del Código de Prusia... Como usted es mi crítico, se los muestro para que, aunque sea, los conozca por las tapas...

Para finalizar, respondo la pregunta que insistentemente se me hace sobre que opino de este nuevo Código. La respuesta es por ahora invariable. Opino que hay que estudiarlo.



Dr Daniel Enrique Butlow
(*) Abogado y Profesor Titular de Arquitectura Legal.
consultas@arquilegal.com

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2014, jueves 2 de octubre de 2014
Galería de Imágenes | Nosotros